Студия или однушка для инвестиций: что выгоднее

Кому нужна эта статья

Я пишу это для тех, кто выбирает между студией и однушкой и хочет зайти в инвестиции в новостройки без лишних ошибок. Материал подойдёт, если вы покупаете первую квартиру под сдачу, планируете перепродажу на росте цены или сравниваете покупку новостройки для инвестиций с вкладом в банке. Если же вы берёте жильё для собственного проживания и вам нужна кухня отдельно от спальни, логика выбора будет другой.

В моей практике чаще всего сомневаются два типа покупателей: те, у кого бюджет ограничен 8–12 млн рублей, и те, кто хочет понять, выгодно ли инвестировать в новостройку на старте продаж. Для них разница между студией и однушкой не в метрах, а в скорости продажи, аренде квартиры и ликвидности на выходе. Неочевидный совет: сначала считайте не цену за метр, а разницу в ежемесячном платеже по ипотеке и ожидаемой аренде — иногда однушка даёт почти тот же cash flow, но продаётся спокойнее.

Студия и однушка: сравнение по цифрам

Если смотреть на инвестиции в новостройки сухо, студия почти всегда дешевле на входе на 10–20%, а иногда и сильнее, если это компактный формат 20–28 м². В Москве я видел лоты, где студия стоила 8,4 млн рублей, а однушка в том же корпусе — 10,1 млн. При этом разница в аренде была не пропорциональной: студия сдавалась за 55–65 тысяч, однушка — за 65–80 тысяч в зависимости от метро и отделки.

Для инвестора это означает, что доходность новостроек надо считать не по ощущениям, а по двум сценариям: перепродажа и аренда. Студия быстрее заходит в бюджет, но у неё уже круг покупателей, а у однушки спрос шире, потому что её рассматривают и под покупку для собственного проживания. В проектах у новостройки у метро Avtozavodskaya и новостройки у метро Aminevskaya я не раз видел, как однушка уходила с рынка быстрее студии именно из-за более универсальной планировки. Неочевидный совет: сравнивайте не только площадь, но и стоимость владения — коммуналка, ремонт и меблировка у студии могут съесть часть выгоды.

Что лучше сдаётся в аренду

Если цель — аренда квартиры, студия часто стартует быстрее. Её проще сдать молодому специалисту, паре без детей или человеку, который работает рядом и не хочет переплачивать за лишние метры. В моих сделках студия в хорошем проекте у метро закрывала арендатора за 7–14 дней, а однушка — за 10–21 день, если цена была в рынке.

Но у однушки есть плюс: она держит арендатора дольше и реже требует скидки при смене жильца. Для инвестора это снижает срок экспозиции и потери на простое. Если рядом есть новостройки в Danilovskij Rajon или новостройки в Gagarinskij Rajon, где спрос идёт и от арендаторов, и от семейных покупателей, однушка часто выглядит спокойнее. Неочевидный совет: смотрите не только на ставку аренды, но и на число конкурентов в доме — если в продаже 30 одинаковых студий, сдать их по верхней границе рынка будет сложнее.

Что выгоднее для перепродажи

Для перепродажи я чаще выбираю однушку, если бюджет позволяет. Причина простая: у неё шире аудитория, а значит, меньше риск зависнуть на рынке, когда спрос проседает. Студия может дать более высокий процент роста от низкой базы, но на выходе её сложнее продать в дорогом сегменте, особенно если рядом есть вторичка с похожей ценой.

Когда клиент спрашивает меня, как инвестировать в новостройку с прицелом на перепродажу, я смотрю на три вещи: входная цена, планировка и окружение. Если объект рядом с метро, например новостройки у метро Belorusskaya или новостройки у метро Begovaya, и в доме мало мелких лотов, однушка обычно выигрывает по ликвидности. Коммерческая недвижимость в этом же бюджете может дать выше доходность, но там другой риск и другой порог входа. Неочевидный совет: выбирайте этаж и вид так, чтобы объект отличался от массового предложения хотя бы одним параметром — это сокращает срок экспозиции.

Когда студия проигрывает однушке

Студия проигрывает, когда рынок становится осторожнее. В такие периоды покупатель сравнивает её не только с однушкой, но и с более доступной вторичкой, а иногда и с альтернативой в виде вклада в банке. Если ставка по депозиту держится около 14–16% годовых, часть инвесторов уходит в кэш и ждёт скидок, а маленькие лоты продаются медленнее.

Ещё один слабый сценарий — семейный район, где покупатель ищет кухню отдельно и место под детскую. Там покупка для собственного проживания чаще смещает спрос в сторону однушки. В проектах на юго-западе и в локациях с сильной школой и парком студия может уступать по ликвидности, даже если её дешевле купить. Неочевидный совет: если берёте студию, заранее проверьте, можно ли её без потерь продать через 2–3 года — иногда разница в 300–500 тысяч на входе оборачивается потерей 1–1,5 млн на выходе.

Как я выбираю объект под инвестиции

Когда клиент приходит ко мне за инвестициями в новостройки, я не начинаю с вопроса «студия или однушка». Сначала считаю бюджет, ипотечный платёж, аренду и сценарий выхода. Если платёж по кредиту 70–90 тысяч, а аренда в доме ожидается 60–75 тысяч, объект должен иметь запас по росту цены, иначе экономика будет слабой.

Дальше я смотрю на локацию, транспорт и конкуренцию в корпусе. Для покупки новостройки для инвестиций важны не только метры, но и то, сколько похожих лотов выйдет на рынок одновременно. Иногда лучше взять однушку в проекте с меньшим числом квартир, чем студию в огромном корпусе, где через полгода будет десятки одинаковых предложений. Неочевидный совет: перед бронью откройте фасет по планировкам и посмотрите, сколько похожих квартир уже продаётся — это помогает не переплатить за «популярный» формат.

Неочевидное: где теряется прибыль

Главная потеря у новичков — не в цене покупки, а в ошибке выхода. Я видел, как инвестор брал студию ради быстрой перепродажи, но потом делал дорогой ремонт, ставил мебель на 900 тысяч и ждал покупателя почти 5 месяцев. В итоге доходность оказалась ниже, чем у соседней однушки с простым ремонтом и меньшим бюджетом на отделку.

Поэтому я всегда считаю три цифры: цена входа, расходы на доведение до аренды или продажи и срок экспозиции. Если объект можно сдать за 2 недели и он не требует лишних вложений, студия работает. Если же нужна более широкая аудитория, лучше смотреть на однушку и не гнаться за минимальным метражом. Неочевидный совет: не покупайте самый дешёвый лот в доме — часто он дешевле из-за слабого вида, шума или неудачной планировки, а не из-за «выгодной возможности».