Что выгоднее для инвестиций: студия или однушка

Кому подходит сравнение студии и однушки

Я делаю это сравнение для тех, кто рассматривает инвестиции в новостройки и хочет понять, куда лучше зайдут деньги: в студию или в однокомнатную квартиру. Обычно ко мне приходят с бюджетом от 8 до 18 млн рублей и двумя сценариями: сдавать в аренду или перепродать после роста цены. Если вы смотрите на покупку как на личное жильё на 10 лет, логика будет другой.

Студия чаще интересна, когда нужен меньший вход и быстрее хочется начать получать арендный поток. Однушка лучше, если вы хотите более широкий спрос и меньше зависеть от одного типа арендатора. В проектах у метро новостройки у метро Avtozavodskaya или новостройки у метро Aminevskaya я видел, как разница в цене входа между форматами доходила до 12–18% при почти одинаковой локации.

Если вы сравниваете не только эти два формата, а ещё думаете про вторичное жилье, вклад в банке или облигации, то тут уже нужен расчёт по сроку окупаемости. Неочевидный совет: считайте не только цену за метр, но и цену за месяц будущей аренды — иногда студия выглядит дешевле, а по факту даёт ту же доходность, что и однушка.

Что я смотрю в цифрах перед покупкой

В инвестиции в новостройки я всегда начинаю с трёх цифр: цена входа, ожидаемая аренда и срок окупаемости. В Москве студия в нормальном проекте часто стоит на 1,5–3 млн рублей дешевле однушки в том же корпусе. Но аренда у однушки может быть выше всего на 10–20%, и тогда разница в доходности уже не такая очевидная.

Например, если студия стоит 10 млн рублей и сдаётся за 55 тыс. рублей в месяц, а однушка стоит 12 млн и сдаётся за 65 тыс., то валовая доходность будет близкой. В первом случае это около 6,6% годовых, во втором — около 6,5%. На бумаге студия выигрывает, но после ремонта, простоя и комиссии разница может исчезнуть.

Я отдельно смотрю на вложения в новостройки в проектах с понятной транспортной логикой: рядом с метро новостройки у метро Alekseevskaya или в районах с сильным спросом на аренду, например новостройки в Danilovskij Rajon, формат квартиры влияет меньше, чем сама локация. Неочевидный совет: не сравнивайте только стартовую цену — добавьте в расчёт 3–4 месяца простоя на сдаче и 5–7% на сопутствующие расходы.

Доходность аренды: где разница заметнее

Если смотреть на доходность новостроек, студия обычно даёт чуть более высокий процент от вложенной суммы. Причина простая: вход дешевле, а арендная ставка не падает пропорционально площади. В Москве студия 25–30 м² нередко сдается за 50–60 тыс. рублей, а однушка 35–42 м² — за 60–75 тыс. рублей. Разница в аренде есть, но разница в цене покупки часто больше.

Для инвестировать в новостройку под аренду я считаю не только валовую доходность, но и чистую. Если вы потратили 700–900 тыс. рублей на ремонт, мебель и технику, студия может выйти в плюс быстрее, потому что её проще упаковать дешевле. Но если проект рассчитан на семейного арендатора, однушка держится стабильнее и реже простаивает.

В выгодные новостройки для инвестиций я смотрю ещё и на окружение: если рядом офисы, вузы, метро и быстрый выезд, студия сдаётся легче. Если рядом школы, парки и семейная инфраструктура, однушка выигрывает по качеству арендатора. Неочевидный совет: проверяйте не только среднюю ставку по району, но и сколько объявлений висит больше 30 дней — это лучше показывает реальный спрос.

Ликвидность и перепродажа: что продаётся проще

Когда речь идёт о перепродаже, я всегда оцениваю ликвидность. Студия продаётся быстрее в низком и среднем бюджете, потому что вход для покупателя ниже. Но в дорогих проектах покупатель чаще выбирает однушку: там проще объяснить ценность планировки, а круг покупателей шире.

На практике в новостройках с хорошей отделкой и понятным продуктом покупка готовой квартиры в формате однушки часто даёт более спокойный выход. Студия может продаться быстрее, но и торг по ней бывает жёстче, особенно если метраж меньше 25 м². В проектах у новостройки у метро Belorusskaya или в локациях с сильным деловым спросом я видел, как однушки уходили без дисконта, а студии требовали скидку 2–4%.

Если вы смотрите на коммерческая недвижимость как альтернативу, сравнивайте не эмоции, а ликвидность и срок экспозиции. В жилом сегменте однушка обычно понятнее для массового покупателя, а студия — для инвестора, который считает оборот капитала. Неочевидный совет: для перепродажи берите формат, который можно показать как «первую квартиру» — это расширяет аудиторию и снижает зависимость от одного сценария.

Риски, которые съедают доход

Самая частая ошибка в инвестиции в новостройки — смотреть только на цену и забывать про риски. У студии выше риск простоя, если локация слабая или рядом много похожих предложений. У однушки выше входной чек, а значит, дольше срок окупаемости при той же арендной ставке.

Ещё один риск — ремонт. На студию легко потратить 600–800 тыс. рублей, но если сделать её слишком «дизайнерской», аренда не вырастет пропорционально. У однушки бюджет ремонта часто уходит к 900 тыс. — 1,3 млн рублей, зато квартира дольше остаётся ликвидной. Я это видел в проектах, где покупатели сравнивали новостройки с альтернативой в виде вторичное жилье: на вторичке можно въехать быстрее, но в новостройке проще управлять бюджетом и планировкой.

Если вы выбираете между вклад в банке, облигации и недвижимостью, помните: у квартиры есть операционные расходы, а у депозита — нет. Но у квартиры есть рост цены и защита от инфляции. Неочевидный совет: заранее закладывайте в модель 1 месяц простоя в год даже для хорошей локации — это отрезвляет расчёт и убирает лишний оптимизм.

Что выбрать под вашу цель

Если цель — быстрее зайти в инвестиции в новостройки с меньшей суммой, я чаще советую студию. Если задача — собрать более универсальный актив, который легче сдавать и продавать, я чаще выбираю однушку. Для аренды студия обычно лучше при бюджете до 12 млн рублей, а однушка — когда вы готовы вложить больше и хотите более широкий спрос.

Для перепродажи в Москве я смотрю на конкретный проект, а не на формат сам по себе. В некоторых домах студия в хорошем корпусе у метро новостройки у метро Baltijskaya может обогнать однушку по темпу роста, если стартовая цена была ниже рынка. Но в семейных локациях однушка часто выигрывает по ликвидности и по скорости сделки.

Если вам нужны вложения в новостройки с расчётом на 2–4 года, я бы сравнивал два сценария в одной таблице: цена входа, аренда, расходы, срок окупаемости и прогноз перепродажи. Неочевидный совет: не покупайте формат только потому, что он дешевле — иногда доплата 1–2 млн рублей за однушку возвращается за счёт более быстрой продажи и меньшего торга.

💡 Неочевидное: как я выбираю формат по выходу, а не по входу

Я часто вижу, как покупатель выбирает студию только потому, что она дешевле на старте. Но в инвестиции в новостройки я сначала смотрю на то, кому потом будет проще продать объект: студенту, молодому специалисту, паре или семье. Если аудитория широкая, однушка почти всегда даёт спокойнее выход.

Есть ещё один нюанс: в одном и том же ЖК студия на 24–27 м² может стоить почти как маленькая однушка, но при этом сдаётся не сильно дороже. В таком случае я предпочту однушку, потому что она лучше держит цену при перепродаже. Это особенно заметно в проектах с сильной конкуренцией внутри корпуса, где на этаже много похожих лотов.

Неочевидный совет: перед покупкой откройте 20–30 объявлений по соседним проектам и посмотрите, какие форматы уходят быстрее. Это даёт больше пользы, чем средняя цена по району.

Что проверить перед сделкой

Перед покупкой я проверяю не только цену, но и сам объект. В новостройках это особенно критично: одна и та же студия может быть сильным активом или зависнуть без арендатора. Если вы хотите инвестировать в новостройку, пройдитесь по этому списку до брони.

1. Сравните цену студии и однушки в одном корпусе и на одном этаже.
2. Посчитайте аренду по 3–5 похожим объявлениям, а не по одному.
3. Проверьте, сколько денег уйдёт на ремонт, мебель и технику: обычно 600 тыс. — 1,3 млн рублей.
4. Оцените срок окупаемости с учётом простоя минимум 1 месяц в год.
5. Посмотрите транспортную доступность и спрос рядом с новостройки в Begovoj или новостройки в Danilovskij Rajon.
6. Сравните объект с альтернативами: вклад в банке, облигации, вторичное жилье и покупка готовой квартиры.

Неочевидный совет: если сомневаетесь между двумя лотами, берите тот, у которого меньше конкурентов в выдаче по аренде — это часто важнее лишних 2 м² площади.

Итог

Если коротко, студия чаще выгоднее для быстрого старта и меньшего бюджета, а однушка — для более спокойной аренды и перепродажи. В инвестиции в новостройки я не выбираю формат по привычке: я считаю доходность, ликвидность и срок окупаемости в конкретном ЖК. В хорошей локации разница между форматами может быть небольшой, а в слабой — решающей.

Если хотите, я помогу сравнить два конкретных лота и посчитать, что даст лучший результат именно под вашу задачу. Посмотрите подходящие ЖК и планировки на kvarnado.ru — так проще выбрать выгодные новостройки для инвестиций без лишних ошибок.