Когда ввели эскроу-счета в России

Когда ввели эскроу-счета в России

Когда ввели эскроу счета в России — вопрос, который мне задают почти на каждой консультации по новостройкам. Если коротко: сама схема появилась раньше, чем стала массовой, а в долевом строительстве ее закрепили законом позже. В практике я вижу, что люди часто путают дату появления инструмента и дату, когда он стал обязательным для большинства проектов. Для покупателя это разные вещи.

В России эскроу-счет как банковский инструмент начали использовать задолго до массового перехода новостроек на проектное финансирование. Но именно для покупки квартиры в новостройке ключевой рубеж пришелся на 2019 год. С этого момента схема стала основой защиты дольщика, а деньги покупателя перестали напрямую идти застройщику до раскрытия счета.

Если вы смотрите ЖК в Москве, я всегда советую проверять не только рекламу, но и схему продажи: через эскроу счет или по старым правилам. На объектах у метро новостройки у метро Avtozavodskaya и в районах вроде новостройки в Donskoj Rajon я не раз видел, как покупатели выбирали корпус, не глядя в проектную декларацию. Это лишний риск. Неочевидный совет: сверяйте дату разрешения на строительство и дату открытия продаж — иногда по одному проекту корпуса идут по разным правилам.

Как работает эскроу-счет в строительстве

Эскроу-счет в строительстве устроен просто: вы перечисляете деньги не застройщику, а в банк. Средства лежат там до выполнения условий договора, а потом банк раскрывает счет и переводит деньги девелоперу. Для покупателя это дает понятную безопасность сделки и снижает риск, что объект заморозят на середине стройки без денег на завершение.

На практике схема работает так: вы подписываете ДДУ, открываете эскроу-счет, вносите сумму, а застройщик строит дом на кредитные деньги по линии проектного финансирования. Если проект идет по плану, раскрытие счета происходит после ввода дома в эксплуатацию и регистрации прав. Обычно банк контролирует движение средств, а покупатель видит, что деньги защищены.

Я часто объясняю клиентам: это не вклад и не отдельная инвестиция, а технический счет для конкретной сделки. Если вы хотите оформить эскроу-счет, банк обычно делает это за 1 день, а сам договор занимает 15–30 минут. Неочевидный совет: проверьте, в каком банке открыт счет эскроу у застройщика, и совпадает ли он с банком проектного финансирования — это помогает понять, насколько проект связан с реальным кредитным контуром.

С какого года эскроу-счета обязательны при покупке квартиры в новостройке

С 1 июля 2019 года эскроу-счета стали обязательной схемой для большинства новых проектов долевого строительства. Это главный ответ на вопрос, когда ввели эскроу счета в России именно в массовом формате. До этого застройщики могли привлекать деньги дольщиков напрямую, и именно там чаще возникали долгострои и заморозка средств.

Переход был поэтапным, поэтому на рынке еще встречались переходные проекты. В Москве я видел корпуса, где один дом продавался через эскроу-счет, а соседний — по старым правилам, если разрешение на строительство и проектная документация были оформлены раньше переходной даты. Поэтому нельзя ориентироваться только на название ЖК или отдел продаж.

Если вы покупаете квартиру в новостройке, смотрите на ДДУ, проектную декларацию и дату старта продаж. Для покупателя это не формальность: от этого зависит, как именно защищены деньги и когда застройщик получит оплату. Неочевидный совет: если проект стартовал до 2019 года, но продажи идут сейчас, проверьте, не перевели ли корпус на эскроу-счет уже в ходе строительства — это встречается чаще, чем кажется.

Что меняется для покупателя и застройщика

Для покупателя главный плюс — защита дольщика. Вы платите за квартиру, но деньги не уходят в оборот застройщика сразу, а хранятся в банке до выполнения условий. Это снижает риск потерять деньги, если проект затянется или девелопер столкнется с проблемами. Для многих семей это решающий аргумент при выборе новостройки.

Для застройщика схема тоже изменила рынок. Он больше не живет на деньги дольщиков, а получает проектное финансирование от банка. Это дисциплинирует сроки, но делает вход в проект дороже: банку нужны документы, финансовая модель и понятный график. Из-за этого часть слабых игроков ушла, а у сильных выросла нагрузка на подготовку проекта.

На практике я советую смотреть не только на сам факт, что есть эскроу-счета, но и на репутацию банка, стадию готовности дома и темпы стройки. Если корпус на 20% готов, а продажи уже активные, это один сценарий. Если готовность 70% и деньги лежат на счетах, риски ниже. Неочевидный совет: уточняйте, есть ли у застройщика лимит по раскрытию счета по этапам — иногда это влияет на скорость работ сильнее, чем рекламные обещания.

Как проверить эскроу-счет перед покупкой

Перед сделкой я всегда прошу клиента проверить эскроу-счет по трем линиям: банк, договор и проект. Сначала смотрим, открыт ли счет в банке, который указан в ДДУ. Потом проверяем, совпадают ли реквизиты в договоре и в проектной декларации. И только после этого идем к цене, планировке и отделке.

Полезно запросить у менеджера документы: ДДУ, проектную декларацию, сведения о проектном финансировании и условия раскрытия счета. Если вам предлагают оформить эскроу-счет, уточните, можно ли открыть эскроу-счет дистанционно и сколько времени занимает проверка документов. Обычно банк делает это быстро, но ошибки в реквизитах потом тормозят регистрацию.

Я отдельно советую смотреть на сроки раскрытия счета. Иногда в рекламе пишут про сдачу дома через 6 месяцев, а по документам ввод в эксплуатацию еще не получен. Тогда деньги будут лежать в банке дольше, и это нормально, но покупатель должен понимать срок. Неочевидный совет: попросите показать, есть ли у застройщика уже открытые эскроу-счета по другим корпусам — по этому видно, как банк оценивает проект и насколько он прозрачен.

Коротко о цифрах, сроках и законе

Если собрать все в одну таблицу, картина такая: 2019 год — ключевая дата массового перехода; 1 июля 2019 года — рубеж для обязательного применения в большинстве новых проектов; 1 день — типичный срок, чтобы открыть эскроу-счет в банке; 15–30 минут — время на подписание и первичную проверку; 100% средств покупателя лежат на счете до раскрытия счета. Эти цифры помогают быстро понять логику схемы.

Закон, который ввел эскроу-счета в России для долевого строительства, связан с реформой 214-ФЗ и переходом к проектному финансированию. Для покупателя это означает, что деньги защищены банковским контуром, а не только обещанием застройщика. В Москве я советую особенно внимательно смотреть на крупные проекты рядом с ЖК Zhk primer и в районах с высокой плотностью новостроек: там условия продажи могут отличаться даже внутри одного квартала.

Если вам нужно быстро сориентироваться, ищите в документах формулировки про эскроу-счет, банк-агент и раскрытие счета. Неочевидный совет: не путайте счет эскроу с обычным расчетным счетом застройщика — в договоре это разные сущности, и ошибка в этом месте может стоить вам лишних недель на проверку.