Когда введены эскроу-счета в России

Когда введены эскроу-счета и как шел переход

Я часто слышу вопрос: когда введены эскроу счета и почему у одних застройщиков схема работает, а у других нет. В России механизм начали внедрять с 1 июля 2018 года, а массовый переход по рынку новостроек закрепили с 1 июля 2019 года. До этого деньги дольщиков шли напрямую застройщику, и риск заморозки денег был выше.

Переход не был одномоментным. Часть проектов достраивали по старым правилам, если разрешение на строительство и степень готовности позволяли работать без новой схемы. В моей практике покупатели часто путают дату закона и дату, когда конкретный дом перешел на счет эскроу. Это разные вещи, и их надо проверять отдельно.

Если коротко, эскроу счета стали ответом на проблемы с долгостроями. Деньги покупателя теперь лежат в банке до ввода дома в эксплуатацию, а застройщик финансирует стройку через кредит. Для клиента это сильнее работает как защита покупателя, чем любые обещания менеджера отдела продаж.

Неочевидный совет: если менеджер говорит «у нас почти готово, можно без эскроу», попросите не слова, а номер разрешения на строительство и дату его выдачи.

Что такое эскроу-счет простыми словами

Эскроу-счет — это специальный банковский счет, куда покупатель переводит деньги за квартиру, а застройщик получает их только после выполнения условий договора. В новостройках это обычно ввод дома в эксплуатацию и регистрация прав по правилам проекта. Пока объект не сдан, средства дольщика хранятся в банке, а не у девелопера.

На практике escrow счет снижает риск потерять деньги, если стройка затянется или компания столкнется с кассовым разрывом. Для покупателя это не значит, что можно вообще не смотреть документы. Я всегда советую проверить эскроу счет, банк, проектное финансирование и сам договор долевого участия.

Когда клиент хочет открыть эскроу счет или оформить эскроу счет, он обычно ничего не делает сам: счет открывается в рамках сделки через банк и застройщика. Но покупателю полезно понимать, где именно лежат деньги и при каких условиях происходит раскрытие счета. Это помогает не путать счет эскроу с обычным депозитом.

Неочевидный совет: если в договоре указан банк, но не прописан порядок раскрытия счета, я прошу прислать полную редакцию ДДУ до аванса.

С какого года эскроу-счета обязательны в новостройках

Формально вопрос «с какого года эскроу счета обязательны» имеет простой ответ: с 1 июля 2019 года для большинства новых проектов. Но на рынке остались исключения, и именно они чаще всего сбивают покупателей с толку. Поэтому я всегда смотрю не на рекламный буклет, а на параметры конкретного объекта.

Есть несколько цифр, которые полезно держать в голове. Во-первых, переходный период занял 12 месяцев. Во-вторых, по старым правилам могли достраиваться проекты с высокой готовностью, если они соответствовали требованиям закона. В-третьих, банк раскрывает деньги только после выполнения условий, а не по желанию застройщика.

Для покупателя это означает более прозрачную безопасность сделки. Но и цена квартиры иногда выше, потому что застройщик закладывает стоимость проектного финансирования. В некоторых комплексах разница по бюджету доходила до 5-10% по сравнению с ранними очередями без эскроу.

Если смотрите ЖК Название жк или похожий проект, сравните не только цену за метр, но и схему расчетов. Иногда выгоднее взять корпус с эскроу, чем рисковать сроками в старой схеме.

Неочевидный совет: уточняйте, не продают ли вам квартиру в корпусе, который формально идет по старому разрешению, но фактически уже строится на проектном финансировании.

Какие дома строят без эскроу-счета

Без эскроу-счета могут строиться не все объекты, а только те, что подпадают под исключения закона. Чаще всего это проекты, где разрешение на строительство выдано до переходной даты и выполнены условия по готовности. Еще встречаются отдельные случаи с малоэтажными проектами и спецрежимами, но их надо проверять по документам.

Я не советую ориентироваться на слова «можно без эскроу» как на плюс. Для покупателя это не всегда выгоднее, потому что отсутствие счета эскроу не равно лучшая цена или быстрее сдача. Иногда наоборот: объект без новой схемы продается на финальной стадии, и выбор планировок уже слабее.

Если вы смотрите новостройки рядом с новостройки у метро Avtozavodskaya или в новостройки в Danilovskij Rajon, я бы отдельно проверял, на каком основании проект идет без эскроу-счета. В таких локациях часто есть и старые очереди, и новые корпуса в одном ЖК, а покупатели смешивают их в одну корзину.

Неочевидный совет: попросите у менеджера не рекламную презентацию, а выписку о проектном финансировании и дату открытия счета в банке.

Как проверить эскроу-счет перед покупкой

Проверка занимает 10-15 минут, если знать, что смотреть. Сначала смотрю ДДУ: там должны быть реквизиты банка, номер счета и условия раскрытия счета. Потом сверяю застройщика, проект и разрешение на строительство. Если что-то не совпадает, я не иду дальше без уточнений.

Дальше проверяю банк. У него должна быть лицензия, а сам проект — находиться в понятной схеме финансирования. Если менеджер уходит от ответа, где именно лежат средства дольщика, это плохой знак. Еще один рабочий шаг — запросить у застройщика информацию о том, как проходит раскрытие счета после сдачи дома.

Для клиентов я обычно делаю простой чек: банк, ДДУ, разрешение, срок сдачи, стадия готовности. Если объект рядом с новостройки у метро Begovaya или в новостройки в Begovoj, я дополнительно смотрю, нет ли у застройщика нескольких юрлиц под разные очереди. Это помогает не перепутать надежный корпус с проблемной очередью.

Неочевидный совет: проверьте не только эскроу-счет, но и кто указан получателем после раскрытия счета — иногда это не тот юрлицо, с которым вы общаетесь в офисе продаж.

Что меняется для покупателя на практике

Главное изменение для покупателя — деньги не уходят застройщику сразу. Это снижает риск, что стройка встанет из-за нехватки оборотных средств, и повышает защиту покупателя. Но вместе с этим меняется и логика выбора: теперь надо смотреть не только на цену, но и на банк, сроки, кредитную нагрузку девелопера и темп стройки.

В моей практике покупатели часто думают, что эскроу счета полностью убрали риски. Это не так. Срок сдачи может сдвигаться, отделка может отличаться от шоурума, а задержка в 3-6 месяцев по-прежнему встречается. Зато при проблемах у застройщика деньги дольщика не растворяются вместе с объектом.

Если вы выбираете между двумя ЖК, сравните не только планировку, но и схему расчетов, ставку по ипотеке и размер первоначального взноса. Иногда банк дает более мягкие условия на проект с эскроу, потому что риски ниже. А в некоторых проектах можно увидеть скидку 2-4% на старте продаж, чтобы компенсировать рост себестоимости.

Неочевидный совет: если цена подозрительно ниже рынка, проверьте, не пытаются ли вам продать корпус с длинным сроком раскрытия счета и слабой стадией готовности.

💡 Неочевидное, что я проверяю перед сделкой

Я всегда смотрю не только на сам эскроу-счет, но и на график выборки кредитной линии у застройщика. Если банк уже открыл финансирование, а продажи идут вяло, у проекта может быть давление по срокам даже при формально чистых документах. Это не видно в рекламе, но хорошо видно по темпам стройки и остаткам лотов.

Еще один практический момент: в одном ЖК могут быть корпуса с разными условиями. Один дом идет через счет эскроу, второй — по старой схеме, третий — через другое юрлицо. Для покупателя это три разных риска, хотя на сайте они выглядят как один проект.

Неочевидный совет: перед бронью я прошу показать не только ДДУ, но и план раскрытия счета по очередям — так сразу видно, где деньги реально защищены, а где схема держится на обещаниях.