- Москва выставила на аукционы несколько КРТ в разных районах города.
- Стартовая цена КРТ не равна полной стоимости земли внутри проекта.
- Самые дешёвые лоты могут потребовать больших затрат на выкуп активов и гаражей.
- Для покупателей это сигнал о будущей застройке и сроках выхода новых проектов.
Москва выставила на аукционы сразу несколько КРТ, и разброс стартовых цен получился очень широким. Это не означает, что один проект «дешёвый», а другой «дорогой» в бытовом смысле: победитель торгов получает право реализовать КРТ, но не всегда сразу забирает всю землю внутри его границ. Поэтому итоговая экономика зависит не только от цены лота, но и от того, сколько ещё придётся потратить на выкуп активов, освобождение территории и юридическую работу.
Самые заметные лоты уже опубликованы. Внуково, около деревни Крёкшино, — 5,4 млрд рублей за проект на 399 тыс. кв. м, из которых 39 тыс. кв. м отведены под реновацию. «Прожектор» (территория 1) идёт со стартом 3,8 млрд рублей и объёмом 321 тыс. кв. м, а КРТ на МКАД 41 км в Тёплом Стане — 3,5 млрд рублей и 151 тыс. кв. м. Есть и более сложные площадки: «Прожектор» (территория 2) за 803 млн рублей, Нижние Поля в Марьино за 9,4 млн рублей и Шипиловский, 55 за 4,1 млн рублей.
Разница в цене объясняется составом территории. Где-то девелопер получает относительно понятный участок под застройку, а где-то вместе с проектом берёт на себя выкуп гаражей, работу с существующими собственниками и другие непростые вопросы. В посте отдельно отмечено, что в некоторых КРТ остаются люди и объекты, которые нельзя быстро убрать даже через суд, поэтому стартовая цена не отражает весь будущий бюджет проекта. Подробнее о механике таких проектов можно посмотреть в Chto takoe krt.
Для рынка это важный сигнал. Чем больше КРТ уходит в торги, тем выше вероятность появления новых жилых и смешанных проектов в локациях, где раньше развитие шло медленно или не шло вовсе. Москва использует КРТ как инструмент запуска застройки на сложных территориях, и для девелоперов это шанс зайти в районы с дефицитом нового предложения. Для покупателей это означает, что через несколько лет в Внуково, Тёплом Стане, Марьино, Орехово-Борисово Южном и на промзоне «Прожектор» может появиться заметно больше выбора.
Но быстрых выводов делать не стоит. Между аукционом и стартом продаж проходит время, а в сложных КРТ этот путь может растянуться ещё сильнее. Сначала победитель должен закрыть земельные и правовые вопросы, потом — подготовить площадку и только после этого выходить к покупателю с проектом. Если следите за локациями, полезно заранее смотреть соседние новостройки и понимать, как меняется район, например через ЖК Zhk vnukovo и ЖК Zhk maryino.
Покупателю такие новости нужны не для срочной покупки, а для оценки будущего предложения. Если участок ушёл в торги, это ещё не гарантия скорого старта стройки, но уже хороший маркер того, что территория не останется без движения. Важно смотреть, кто победил на аукционе, какие обязательства он взял и насколько сложна сама площадка. Для базового понимания темы пригодится и разбор Kak rabotaet krt dlya pokupatelya.
Отдельно стоит следить за проектами, где в КРТ входят реновация или существующие объекты. Такие лоты могут выглядеть привлекательно по стартовой цене, но потом потребуют дополнительных затрат и времени. Для девелопера это длинная история с большим количеством переменных, а для покупателя — будущий источник нового предложения в районе. Если проект дойдёт до стройки без затяжек, он способен заметно изменить локальный рынок новостроек.
Победитель получает право заключить договор КРТ и реализовать проект на территории, а не автоматически выкупает всю землю внутри границ. Дальше ему ещё нужно решать вопросы с активами, правами и освобождением площадки.
Стартовая цена зависит не только от площади и объёма строительства, но и от сложности территории. Если внутри есть гаражи, здания, арендаторы или другие права, реальная стоимость входа в проект может сильно вырасти.
Эффект появляется не сразу, потому что после аукциона девелоперу нужно пройти юридическую и подготовительную часть. На рынок это обычно влияет уже после того, как проект начинает обретать понятные сроки и параметры.
Нет прямой связи между аукционом КРТ и скидками в готовых проектах. Для покупателя важнее следить за будущим предложением в локации и сравнивать стартовые цены новых очередей с соседними ЖК.
