Как этаж влияет на цену квартиры в новостройке

Почему этаж в новостройке меняет цену

Этаж в новостройке влияет на цену из-за набора бытовых факторов, а не из-за «престижности» цифры в лифте. Я в сделках по Москве вижу одну и ту же картину: покупатель готов доплатить 3–8% за более высокий этаж, если там лучше вид из окна, меньше шум с улицы и больше света. В домах с хорошей этажностью дома разница между нижними и средними этажами часто заметнее, чем между средними и верхними.

Застройщик тоже закладывает цену квартиры по этажам в прайс. Обычно сначала дешевле идут первые очереди продаж, потом самые ликвидные уровни разбирают быстрее, и к финалу цена растёт на 100–300 тысяч рублей за похожую планировку. Если сравнить квартиры по этажам в одном корпусе, то разница иногда выходит выше, чем скидка по акции.

Я всегда советую смотреть не только на этаж в новостройке, но и на окружение: рядом магистраль, школа, офисы, парковка, двор без машин. В одном проекте у ЖК Название жк квартира на 7 этаже продавалась быстрее, чем на 15-м, потому что с 7-го открывался свободный вид, а выше мешал соседний корпус.

Неочевидный совет: если дом стоит у дороги, иногда 6–9 этаж дают лучший баланс между шумом и ценой, чем 15+.

Какие этажи обычно дороже и почему

Чаще всего дороже продаются средние и верхние этажи, если в доме нормальная этажность дома и нет проблем с инженерией. В Москве я вижу надбавку 2–6% за этажи, где уже не слышно двор и проезжую часть, но ещё не упираешься в технические ограничения. Покупатель платит за тишину, вид из окна и ощущение приватности.

На цену квартиры по этажам сильно влияет солнечная сторона. Если окна выходят на юг или юго-запад, квартира на среднем этаже может стоить дороже аналога на северной стороне даже без панорамного вида. В проектах рядом с новостройки у метро Avtozavodskaya и новостройки у метро Aminevskaya я часто вижу, что квартиры выше 10 этажа уходят быстрее, потому что там меньше пыли, лучше свет и выше ликвидность квартиры.

Но переплата не всегда оправдана. Если в доме 25–30 этажей, а лифтов всего два, верхние уровни могут быть менее удобны для семьи с детьми или пожилых родителей. Тогда как этаж влияет на стоимость квартиры уже не в пользу высоты: покупатель начинает торговаться из-за ожидания лифта и риска долгого подъёма при сбоях.

Неочевидный совет: перед бронью проверьте, сколько квартир на площадке и сколько лифтов на секцию — это влияет на цену не меньше, чем сам этаж.

Почему первый и последний этажи дешевле

Первый этаж почти всегда дешевле из-за шума с улицы, проходного двора, возможной близости к входной группе и меньшего уровня приватности. В некоторых проектах разница с 4–8 этажом достигает 7–12%, особенно если окна выходят на парковку или детскую площадку. Для части покупателей это не проблема, но рынок всё равно закладывает дисконт.

Последний этаж тоже часто продаётся дешевле, если над квартирой есть технический этаж, а покупатель боится протечек, перегрева летом и ветровой нагрузки. В домах без нормальной инженерии этот страх превращается в реальную скидку. Я видел объекты, где верхний этаж стоил на 200–500 тысяч рублей меньше соседнего, хотя планировка была одинаковой.

При этом первый или последний этаж могут быть выгодны, если у них есть сильная сторона: отдельный вход, терраса, увеличенная высота потолка, хороший вид из окна или отсутствие соседей сверху. Тогда влияние этажа на цену становится мягче, а иногда и исчезает. В проекте у новостройки в Begovoj одна и та же планировка на первом этаже продавалась дороже из-за приватного патио.

Неочевидный совет: если берёте последний этаж, попросите документы по кровле и техэтажу, а не только рекламный буклет.

Как выбрать этаж для жизни и перепродажи

Если квартира нужна для себя, я смотрю на сценарий жизни, а не на среднюю скидку. Семье с ребёнком чаще подходит 4–10 этаж: не слишком низко, не слишком высоко, удобно ждать лифт и проще эвакуироваться в бытовых ситуациях. Для пары без детей или под сдачу можно брать выше, если вид из окна и солнечная сторона реально добавляют ценность.

Если цель — перепродажа, я оцениваю ликвидность квартиры по трём вещам: этаж, планировка и окружение. В проектах рядом с новостройки у метро Akademicheskaya и новостройки у метро Belorusskaya квартиры на комфортных средних этажах обычно уходят быстрее, потому что их проще показать и легче объяснить цену. Разница в продаже между удачным и спорным этажом может составлять 2–4 месяца.

Какой этаж выбрать в новостройке, зависит и от типа дома. В башнях с хорошими лифтами верхние этажи продаются лучше, а в секционных домах с плотной застройкой средние уровни часто ликвиднее. Я всегда советую не гнаться за цифрой, а проверить цену по этажу на 3–5 похожих лотах в том же корпусе.

Неочевидный совет: если сомневаетесь между двумя этажами, берите тот, где проще будет продать квартиру через 2–3 года — не тот, что нравится только сегодня.

Как сравнить квартиры по этажам перед покупкой

Сравнивать квартиры по этажам нужно не по одному параметру, а по связке факторов. Я обычно беру 4–5 похожих лотов: одинаковая площадь, одна секция, похожая ориентация окон, разница только в уровне. Так видно, сколько рынок реально платит за этаж в новостройке, а не за красивую картинку в рекламе.

Проверяйте, как меняется цена квартиры по этажам в одном и том же стояке. Иногда 12 этаж дороже 13-го только потому, что на 13-м начинается техническая зона или хуже вид на соседний корпус. В другой ситуации 18 этаж дороже на 400 тысяч рублей из-за панорамы и тишины. Это и есть нормальный способ сравнить квартиры по этажам без догадок.

Я ещё смотрю на соседние дома, транспорт и будущую застройку. Если через год перед окнами вырастет ещё одна башня, переплата за высокий этаж может не окупиться. В таких случаях лучше выбрать этаж в новостройке ниже, но с гарантированно открытым пространством.

Неочевидный совет: просите у менеджера не только прайс, но и шахматку продаж — по ней видно, какие этажи выкупают первыми.

Что проверить перед покупкой квартиры по этажу

Перед бронью квартиры я всегда проверяю несколько вещей, которые напрямую влияют на цену и комфорт. Во-первых, шум с улицы: если дом стоит у магистрали, нижние этажи почти всегда проигрывают по тишине. Во-вторых, лифты: на 20+ этажах два лифта для большой секции — это уже повод задуматься.

Вот короткий чек-лист:
— этажность дома и количество лифтов;
— вид из окна и что построят перед фасадом;
— солнечная сторона и перегрев летом;
— расстояние до дороги, школы, парковки;
— наличие техэтажа над последним уровнем;
— фактическая разница в цене между этажами.

Если хотите проверить цену по этажу быстро, сравните 3–4 квартиры в одном корпусе и добавьте к ним аналоги в соседнем проекте. Так видно, где цена квартиры по этажам завышена, а где скидка реальная. В некоторых ЖК разница между этажами составляет 1,5–2 млн рублей на одинаковой площади, и это уже влияет на решение.

Неочевидный совет: не ленитесь смотреть план этажа — иногда «высокий» этаж оказывается над коммерцией или над шумным стилобатом.

Итог: когда переплата за этаж оправдана

Этаж в новостройке влияет на цену, но переплата оправдана только тогда, когда она даёт понятный плюс: тишину, вид из окна, больше света и лучшую ликвидность квартиры. Если этих преимуществ нет, я бы не платил за цифру в лифте только ради ощущения «выше — лучше».

Для жизни чаще выигрывает середина дома, для перепродажи — этаж, который проще объяснить следующему покупателю. Я всегда советую смотреть на дом целиком: шум с улицы, солнечную сторону, лифты, соседнюю застройку и планировку. Тогда как этаж влияет на стоимость квартиры, становится видно без рекламных обещаний.

Если выбираете между несколькими вариантами, сравните их по этажам и по реальной цене, а не по эмоциям. И уже потом принимайте решение, какой этаж выбрать в новостройке именно вам.

Неочевидный совет: иногда выгоднее взять этаж чуть ниже и вложиться в более сильную планировку — на перепродаже это работает лучше.